El desarrollador de Miami Edgardo Defortuna sobre la construcción de condominios en la Ciudad Mágica

Durante décadas, los compradores latinoamericanos adinerados, que buscaban esconder sus riquezas fuera de sus países de origen, impulsaron el mercado de condominios de lujo de Miami. Fue Edgardo Defortuna quien ayudó a abrirles las puertas.

Originalmente de Argentina, Defortuna fundó Fortune International Group en la década de 1980, para negociar acuerdos para una clientela latinoamericana y administrar sus propiedades. A lo largo de las décadas, la firma se convirtió en una de las casas de bolsa de lujo más grandes y conocidas del sur de la Florida.

A fines de la década de 1990, Defortuna y su esposa Ana Cristina Defortuna llevaron las cosas al siguiente nivel al agregar una división de desarrollo a la empresa. Hoy en día, la firma es una de las constructoras de condominios más destacadas de Miami. Su cartera abarca enclaves boutique como el condominio Jade Signature diseñado por Herzog & de Meuron en Sunny Isles Beach hasta torres de gran altura en Brickell y proyectos de estilo de vida de marca con St. Regis y Ritz-Carlton.

Incluso en este mercado turbulento, la empresa no se está desacelerando. Un ejemplo de ello es el proyecto que lleva la marca de Casa Tua, un popular concepto culinario italiano que proviene de la Ciudad Mágica. Lanzado por primera vez como una torre de condominios de 70 pisos orientada a alquileres a corto plazo, Fortune presentó en marzo planes para construir un desarrollo que contaría con oficinas, más condominios y, con 930 pies de altura, se convertiría en uno de los edificios más altos de Miami.

Defortuna se sentó con Commercial Observer en abril para hablar sobre sus últimos proyectos, una adquisición de un condominio de $500 millones en Miami Beach que no funcionó, y el estado del mercado de Miami.

Esta entrevista ha sido editada por su extensión y claridad.

Commercial Observer: ¿Cómo te metiste en el sector inmobiliario?

Edgardo Defortuna: Me mudé aquí cuando tenía 23 años, como todo, casi por accidente, en el sentido de que mi hermana quería venir aquí a estudiar para ser médico. Mi papá la convenció de que nunca fuera sola, entonces ella me convenció de que viniera por tres meses. Todavía estoy esperando a que vuelva.

Vi la oportunidad de apuntar al mercado latinoamericano. Nadie estaba realmente enfocado en eso en ese momento. Me di cuenta de que las personas de América del Sur no estaban bien atendidas. Me asocié con abogados y banqueros para facilitarles la compra y la selección y estructurarla de la manera correcta.

¿Cómo diría que ha cambiado el perfil del comprador de un condominio en Miami desde que se mudó aquí?

Era 60/40 extranjero-doméstico o 70/30 según la ubicación y el proyecto, siendo siempre la mayoría sudamericana, sobre todo para el nuevo producto. Desde COVID, ahora es más 50/50 o incluso 60/40 en el otro lado. Para el proyecto Ritz-Carlton que estamos haciendo en Pompano Beach, es 85 por ciento nacional.

Para los compradores extranjeros, los desarrollos fueron más impulsados ​​por los inversores. Los compradores nacionales generalmente buscan viviendas principales para familias. Pero hay muchas personas como yo, que han estado viviendo en los EE. UU. ¿Soy un comprador latino o un comprador estadounidense?

Tienes un montón de proyectos en el tintero. ¿Cómo va la financiación?

Los bancos también han visto que la cartera de proyectos multifamiliares ha disminuido algo debido a las tasas de interés más altas y los costos de construcción más altos. Eso hace que los números sean significativamente más ajustados. Los grandes fondos de cobertura y las personas a las que les encanta llamar a estos activos para fines de ego han desaparecido un poco del mercado.

Entonces el financiamiento de condominios es más atractivo para algunos de los bancos que entienden. Buscan experiencia, preventa, un concepto que les guste, y ven si la fuerza del patrocinio en términos de capital es tan comprometida como ellos.

Estaba placenteramente sorprendida. El mes pasado, dos bancos me llamaron y me dijeron: "No nos olvides, porque estamos en el mercado". La realidad es que los bancos tienen que colocar, por lo que solo están tratando de elegir los mejores proyectos.

¿Ha obtenido algún préstamo recientemente?

No tenemos préstamos para la construcción, no porque los bancos no estén allí, sino porque no tenemos los costos atados. Algunos de los precios están totalmente fuera de la mente.

¿Puede hablarnos de su asociación con Casa Tua, un popular concepto italiano originario de Miami?

Pensamos que al estar en el corazón del distrito financiero deberíamos tener un edificio que sea la comodidad de la ciudad. Le dije a Miky [Grendene, cofundador de Casa Tua] que deberíamos tratar de hacer algo en mi sitio que tenga un vestíbulo que sea atractivo y esté abierto al público, que pueda crear tráfico para la multitud más joven que viene a Brickell.

A Miky se le ocurrió el concepto de un mercado en el vestíbulo que tiene desayuno y está abierto las 24 horas. Habrá un área para que la gente se siente. No se sentirá como el vestíbulo del condominio.

En 2018, completó Jade Signature, que fue diseñado por Herzog & de Meuron. ¿Cómo fue trabajar con los arquitectos estrella?

Tuve una gran experiencia con Herzog & de Meuron.

Mi esposa y yo entregamos una lista de deseos a los arquitectos sobre cómo deberían verse las unidades y los espacios públicos. Tuvimos una competencia normal entre tres o cuatro arquitectos para que nos dieran sus ideas y nos reunimos con algunos en Nueva York.

Luego fuimos a Suiza para reunirnos con Herzog & de Meuron. Volamos ocho horas a Zúrich y manejamos una hora a Basilea. Estaba nevando. Cuando estábamos en el auto, Cristina, mi esposa, dijo: "¿Por qué estamos haciendo esto? Teníamos dos opciones maravillosas en Nueva York. Es una locura tener que venir aquí". Pero luego entramos a la sala de conferencias y tuvieron una presentación; cuando abrieron la boca, supimos que esto era todo.

Les dijimos que no queríamos ver un pedestal para el estacionamiento y una piscina encima. En su lugar, queremos una pared que esté conectada al suelo, de modo que el vestíbulo, la piscina y la playa estén al mismo nivel. Dijeron que ciertamente podrían poner el estacionamiento subterráneo. Me sorprendió ya que estamos justo al lado del océano. Pero lo hacen todo el tiempo en Alemania. Hay plazas de aparcamiento de 10 pisos bajo tierra justo al lado del río. Es caro y tienes que comprometerte de verdad.

Otro deseo era que todas las unidades tuvieran tanto vista al mar como a la ciudad. También pedimos que la piscina no esté sombreada por el edificio después de la 1:00, lo cual es común en Miami. Así que inclinaron el edificio 30 grados, sin inclinar las unidades.

Se les ocurrieron todas las respuestas para todo lo que queríamos hacer.

El año pasado, lanzó las ventas de un desarrollo de St. Regis en Sunny Isles, pero no con otros arquitectos estrella. ¿Porqué es eso?

Había dos cosas. El edificio se completó en 2018. Desafortunadamente, el mercado aún no estaba allí. Los compradores, por muy sofisticados que sean, no quieren pagar más por estos arquitectos.

El comprador también está buscando un estilo de vida. Eso lo proporciona el servicio y la atención al detalle de las personas que finalmente administran y administran el edificio. Así que tienes que asociarte con una marca. Proporciona un cierto nivel de certeza.

A esos arquitectos tampoco les gusta hacer cinco edificios en la misma ciudad. En el caso de Herzog & de Meuron, reciben entre 500 y 600 solicitudes al año y toman de 30 a 40 proyectos como máximo. Así que es tanto un proceso de selección para nosotros como lo es para ellos.

Sería negligente si no te preguntara sobre One River Point en el centro de Miami, donde planeas construir una torre de condominios. El sitio está al otro lado del río del sitio Baccarat de Related Group, donde se descubrieron restos y artefactos prehistóricos. Te sentaste durante la reunión de la ciudad de seis horas para ver si el proyecto podía avanzar. Se le pedirá que haga una excavación completa, lo que podría ser costoso, causar demoras y, en el peor de los casos, cancelar todo el proyecto. ¿Estás preocupado?

Contratamos al mismo arqueólogo que Related, Bob [Carr]. Hasta el momento, no ha encontrado nada significativo.

Creo que lo que pasó con Related fue realmente desproporcionado. Related hizo exactamente lo que se les pidió que hicieran. No puede quitar los derechos de zonificación, a menos que pueda pagarlos. La ciudad no tiene los fondos para hacer nada significativo. Pero, por supuesto, debe seguir los procedimientos y cuidar muy bien los posibles artefactos que puedan estar allí.

Su hijo también estuvo en la reunión. ¿Se hará cargo del negocio en algún momento?

Tengo mucho cuidado de asegurarme de que mis hijos se lo ganen. El mayor, Andrés, ahora tiene 19 años. Viene a la oficina y le encanta. Su rostro se ilumina sobre los negocios.

Has estado desarrollando en Miami durante décadas. Tengo curiosidad por saber su opinión sobre la oferta de Terra de $ 500 millones por Castle Beach Club, un complejo de condominios frente al mar en Miami Beach, después de que fracasó una oferta similar de Related Group. (Las terminaciones de condominios son grandes en estos días, con desarrolladores que pagan para comprar a los propietarios, luego cancelar la asociación de condominios y volver a desarrollar el sitio. Es una propuesta complicada porque generalmente requiere la aceptación de más del 90 por ciento de los propietarios de unidades, así como negociaciones sobre el precio de cada unidad).

Presentamos una oferta por esa propiedad y estábamos relativamente cerca de ese número.

¿Te importaría decirme cuánto exactamente?

Fue entre $ 425 a $ 450 millones. Pero queríamos certeza. Queríamos que todos firmaran. No voy a desperdiciar dos años de mi vida discutiendo con la gente. Eso es lo que pasa en general. Si pones un número globalmente, es casi imposible. Es por eso que la oferta anterior [de Related Group] fracasó. Es como tener un hijo, es el más guapo. Si hay tantas unidades, crees que la tuya es mejor.

También hay un factor de codicia. "Si no compran mi unidad, no pueden hacer esto. Así que voy a pedir el doble". Pero hemos hecho ese tipo de tratos. En las residencias St. Regis en Sunny Isles, compramos 346 unidades y terminamos el condominio. David [Martin of Terra] es capaz.

$ 500 millones es mucho dinero para tierra esencialmente solo. Si lo hubieras comprado, ¿cómo saldría ese trato?

El precio es obviamente un gran problema. Hay riesgos asociados con él. Pero la ubicación y la exclusividad podrían generar ventas de más de 2500 millones de dólares o algo así. A pesar de que es un precio muy alto para la tierra, si usted es agresivo en su pro forma, puede vender a $3,500 o $4,000 por pie cuadrado. Hay algunos proyectos pequeños en Miami Beach que obtienen esos precios por pie cuadrado. Entonces, obviamente, los números funcionan.

Pero obviamente tienes que tener suposiciones muy fuertes y un producto muy fuerte.

Aún así, si me dijeras hoy que está garantizado por $ 500 millones y todos se inscribieron, me costaría mucho decir que no.

¿Está considerando alguna terminación de condominio?

Sí.

¿Me puede decir más?

Por supuesto que no.

En Brickell, no es fácil. Toma mucho tiempo. En mi opinión, algunos aún no se han enfrentado a la música. Entonces piensan que nosotros, como desarrolladores, estamos tratando de aprovechar la situación. Hay dólares muy significativos asociados con [reparaciones de edificios vinculadas a las evaluaciones], lo que, posiblemente, no agrega ni siquiera $ 1 al precio de venta. Si gastas $100,000 en remodelar su apartamento, la gente entra y dice "Oh, esto es hermoso. Pagaré más por él". La gente no suele decir eso por tener una columna más fuerte.

Se puede contactar a Julia Echikson en [email protected].